De vraag of enkel glas in een huurwoning als een huurrechtelijk gebrek kan worden aangemerkt, is actueel in het licht van de energietransitie en de toenemende aandacht voor wooncomfort en duurzaamheid.
De wet is onze vriend en dus is het zaak daar eerst kort bij stil te staan met de vraag “wat is een huurrechtelijk gebrek?”
Het begrip ‘gebrek’ in het huurrecht is vastgelegd in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Die bepaling luidt:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
Het gaat hierbij om de redelijke verwachtingen van de huurder ten aanzien van een goed onderhouden woning van het betreffende type dat gehuurd wordt. Niet iedere beperking van het huurgenot kwalificeert als een gebrek; het is een casuïstische beoordeling waarbij de omstandigheden van het geval doorslaggevend zijn.
De wet geeft kader en dus enig beeld, maar daarmee is de opgeworpen vraag nog niet beantwoord. En dus is het zaak om te zien hoe rechters er in de praktijk mee omgaan en dus de jurisprudentie te onderzoeken.
Uit de rechtspraak blijkt dat enkel glas niet per definitie als een gebrek wordt aangemerkt. De beoordeling is afhankelijk van de concrete omstandigheden en een algemene regel is, zoals vaker in de praktijk niet te geven.
In onder meer Rechtbank Amsterdam 17 juni 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:4040) en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 februari 2026 (ECLI:NL:GHARL:2026:921) is geoordeeld dat enkel glas op zichzelf geen gebrek oplevert. De rechter kijkt naar factoren als de ouderdom van de woning, de huurprijs en het feit of het huurgenot daadwerkelijk wordt beperkt. Hier is dus een rol weggelegd voor de klagende huurder die niet alleen moet stellen, maar ook de gevolgen van het “gebrek” moet stellen en onderbouwen.
Enkel glas kan namelijk wel als gebrek worden aangemerkt als het leidt tot een “wezenlijke” beperking van het huurgenot, bijvoorbeeld bij ernstige vocht- of schimmelproblematiek of aanzienlijk warmteverlies. In Rechtbank Zeeland-West-Brabant 11 juni 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:3810) werd enkel glas geen gebrek geacht, tenzij er sprake is van aantoonbare nadelige gevolgen voor het huurgenot.
In een enkele zaak, zoals Rechtbank Amsterdam 2 februari 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:619), werd enkel glas in een monumentaal pand wél als gebrek aangemerkt, mede vanwege maatschappelijke ontwikkelingen en het feit dat het merendeel van de huurwoningen inmiddels dubbel glas heeft. Deze uitspraak wordt overigens niet representatief geacht voor de algemene en huidige lijn in de rechtspraak. Over een aantal jaren kan daar echter zomaar anders tegenaan worden gekeken.
De lijn in de rechtspraak – die er kort gezegd op neerkomt dat er bijkomende omstandigheden benodigd zijn om enkel glas als een gebrek te kunnen beschouwen – vindt mede haar grondslag in het gegeven dat er (nog) geen expliciete wettelijke eisen voor beglazing in huurwoningen bestaan. Wel gelden algemene kwaliteitsnormen, de woning moet voldoen aan de redelijke genotsverwachting van de huurder. Technische normen zoals NPR 3577 en NEN3576 worden in de praktijk als maatstaf gebruikt, maar zijn (nog) niet wettelijk verplicht.
Komt de rechter in het voorkomende geval wel tot het oordeel dat sprake is van een gebrek, dan geldt voor de verhuurder een herstelplicht. De verhuurder is verplicht het gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of onredelijke kosten met zich meebrengt.
De huurder kan ook aanspraak maken op een evenredige vermindering van de huurprijs zolang het gebrek voortduurt en onder omstandigheden kan de huurder schadevergoeding vorderen. De eerste vordering ligt wat mij betreft meer voor de hand, dan de tweede.
Als een huurder de waarschijnlijke en toekomstige ontwikkelingen niet wil afwachten, kan een huurder via artikel 7:243 BW soms wél afdwingen dat dubbelglas wordt geplaatst als energiebesparende voorziening. Dan moet de huurder wel bereid zijn een redelijke huurverhoging te betalen en de voorziening moet redelijk uitvoerbaar is. Dit is een andere juridische route dan de gebrekenregeling.
Enkel glas in een huurwoning kwalificeert volgens de huidige Nederlandse wetgeving en jurisprudentie niet automatisch als een huurrechtelijk gebrek. De beoordeling is afhankelijk van de concrete omstandigheden, zoals de ouderdom van de woning, de huurprijs, en of het huurgenot daadwerkelijk wordt beperkt. Bijkomende omstandigheden als voornoemd moeten worden gesteld en onderbouwd om rechters over de streep te trekken.
auteur:
