Aan de informatie die de aannemer aan de consument-opdrachtgever over de prijs geeft worden hoge eisen gesteld. De aannemer moet vooraf duidelijke en begrijpelijke prijsinformatie verstrekken, op tijd waarschuwen als stelposten overschreden dreigen te worden en tijdig in overleg over de noodzaak en financiële gevolgen van meerwerk. De aannemer die zich niet aan deze verplichtingen houdt, loopt het reële risico dat hij (een deel van) zijn werk niet betaald krijgt. Dat geldt niet alleen bij vaste aanneemsommen, maar vooral bij regiewerk, stelposten en meerwerk. Het consumentenrecht stelt hoge eisen aan transparantie over de prijs en de wijze van prijsberekening. Rechters handhaven die eisen steeds strikter.
De consequenties van het niet naleven van deze informatieplichten kunnen ingrijpend zijn: prijsvermindering, gedeeltelijke of zelfs volledige vernietiging van de overeenkomst en het afwijzen van resterende betalingsvorderingen. Hieronder wordt omschreven wat u moet doen om dat te voorkomen.
Verrichte werkzaamheden in regieovereenkomsten worden afgerekend tegen vooraf overeengekomen uurtarieven en eenheidsprijzen voor materialen. De aannemer ontvangt betaling voor de daadwerkelijk gemaakte uitvoeringskosten, vermeerderd met opslagen voor winst en algemene kosten. Deze contractsvorm wordt vaak gekozen wanneer het lastig is om de werkzaamheden vooraf nauwkeurig te omschrijven en te begroten.
Het klassieke kenmerk van regiewerk is dat de opdrachtgever vooraf niet weet wat de totale kosten zullen zijn. Wanneer de werkzaamheden langer duren of meer materiaal vergen, komen deze extra kosten in beginsel voor zijn rekening. Na afloop vindt nacalculatie plaats om de uiteindelijke prijs vast te stellen.
De prijsinformatieplicht bij consument-opdrachtgevers: meer dan het noemen van een uurtarief
Als de aannemer werkt voor een consument-opdrachtgever dan dient hij voorafgaand aan het sluiten van de consumentenovereenkomst duidelijke en begrijpelijke informatie te verstrekken over de totaalprijs, inclusief btw.
Als het vooraf – dat wil zeggen: vóór of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst – niet mogelijk is om een vast bedrag te noemen, rust op de aannemer de verplichting om op transparante wijze een kosteninschatting te geven én te omschrijven op welke wijze de prijs wordt berekend, eventueel voorzien van een onzekerheidsmarge. Het is in elk geval onvoldoende om te volstaan met het benoemen van een uurtarief, een opslagpercentage voor materiaal of het wekelijks laten ondertekenen van urenstaten. Het doel van de prijsinformatieplicht is de consument in staat te stellen een weloverwogen beslissing te nemen over het al dan niet aangaan van de overeenkomst.
Als de aannemer bij een vaste aanneemsom werkt met richtprijzen (/stelposten), geldt als uitgangspunt dat deze stelpost niet met meer dan 10% mag worden overschreden. Uitzondering is het geval waarin de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd, om hem de gelegenheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. Wil de opdrachtgever het werk beperken of vereenvoudigen, dan geldt overigens dat een aannemer daaraan (binnen de grenzen van het redelijke) moet meewerken.
Bij verbouwingen ontstaan regelmatig extra werkzaamheden die niet in de oorspronkelijke begroting zijn opgenomen. In de praktijk leidt dit vaak tot discussies over zogenoemd meerwerk.
De wet regelt dat de aannemer slechts recht heeft op een verhoging van de prijs bij veranderingen in het overeengekomen werk (meerwerk), wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van de prijsverhoging door veranderingen in het overeengekomen werk. Voor de consument-opdrachtgever is dat nog niet voldoende. Uit de rechtspraak volgt dat – in overeenstemming met de hierboven omschreven prijsinformatieplicht bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst – de aannemer de consument vóór uitvoering van het meerwerk schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk informeren over:
Op schending van de hiervoor genoemde informatie- en waarschuwingsplichten kan een sanctie volgen: De overeenkomst kan geheel of gedeeltelijk vernietigd worden en er kan een prijsvermindering worden toegepast. Dat kan ertoe lijden dat de opdrachtgever niet of (veel) minder moet betalen dan waar de aannemer recht op meent te hebben. Op de aannemer rust de bewijslast dat tijdig en correct is geïnformeerd of gewaarschuwd.
Rechters toetsen ambtshalve of aan de consumentenrechtelijke informatieplichten is voldaan. Dat betekent dat ook in het geval waarin de consument-opdrachtgever niet betaalt en in een procedure bij de rechtbank geen verweer voert, de rechter tóch een oordeel moet vellen over het voldoen aan de informatieplicht. Daarbij staat steeds centraal of de consument vóór het aangaan of wijzigen van de overeenkomst voldoende duidelijk, tijdig en begrijpelijk is geïnformeerd om een weloverwogen besluit te kunnen nemen.
Om het risico te beperken dat een rechter achteraf oordeelt dat niet aan een informatie- of waarschuwingsplicht is voldaan jegens de consument-opdrachtgever en de betalingsverplichting van de consument-opdrachtgever wordt verminderd is het van belang om:
Wij houden de ontwikkelingen voor u in de gaten. Wilt u weten of u uw consument-opdrachtgevers voldoende informeert of heeft u daarover een geschil? Neem dan contact op met onze bouwrechtexperts. We helpen u graag verder!
auteur:
Sander van Dijk
svandijk@benthemgratama.nl
+31 (0)6 830 718 66