In de huurrechtpraktijk komt het regelmatig voor dat verhuurders huurovereenkomsten willen ontbinden, bijvoorbeeld bij ernstige wanbetaling of andere tekortkomingen van de huurder. Het uitgangspunt van de wet is dat alleen de rechter een huurovereenkomst kan ontbinden. In sommige uitzonderingssituaties kan een verhuurder buitengerechtelijk – dus zonder tussenkomst van de rechter – een huurovereenkomst ontbinden. Als een verhuurder dat onterecht of verkeerd doet, kan de rechter een streep halen door de buitengerechtelijke ontbinding. Dit kan aanzienlijke gevolgen hebben, zowel voor de verhuurder als voor de huurder.
Dit was het geval in een recente zaak waarin woningcorporatie Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbond op basis van een spoedsluiting van de woning.
De vraag die rijst is: kan de spoedsluiting van de woning dienen als juridische basis voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst?
Feiten van de zaak
Havensteder, een woningcorporatie, wilde de huurovereenkomst met een huurder buitengerechtelijk ontbinden. De verhuurder baseerde deze ontbinding op de spoedsluiting van de woning. De woning was door de gemeente gesloten op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV), omdat er sprake was van prostitutie zonder de vereiste vergunning. Dit leverde een overtreding van de APV op.
In artikel 7:231 BW staat vrij precies geschreven onder welke voorwaarden een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden. Artikel 7:231 BW verwijst naar de Gemeentewet, in het bijzonder artikel 174 en 174a. Artikel 174a van de Gemeentewet biedt de burgemeester de mogelijkheid om een woning te sluiten indien er sprake is van ernstige verstoringen van de openbare orde. In plaats van de ontbinding van de huurovereenkomst te baseren op de spoedsluiting van de woning, had Havensteder de ontbinding moeten baseren op de specifieke bepalingen in de Gemeentewet, zoals de ernstige verstoring van de openbare orde. –
De (onterechte) buitengerechtelijke ontbinding
De zaak werd voorgelegd aan de rechter. Het gerechtshof oordeelde dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was op basis van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek. De spoedsluiting alleen vormde geen voldoende grondslag voor buitengerechtelijke ontbinding, aangezien deze betrekking had op een overtreding van de APV en dus géén betrekking had op de voorwaarden uit de Gemeentewet.
Havensteder had dus onjuist gehandeld door de ontbinding van de huurovereenkomst te baseren op de spoedsluiting van de woning. Wellicht was het wel mogelijk geweest de ontbinding te baseren op een ernstige verstoring van de openbare orde, maar dan had in ieder geval een andere, betere, motivering moeten plaatsvinden.
Wanprestatie
Havensteder vorderde bij het gerechtshof alsnog de huurovereenkomst te ontbinden, maar nu op de grondslag dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Het gerechtshof ging hierin mee en oordeelde dat sprake was van tekortkomingen in de nakoming van de huurder, bijvoorbeeld door het niet op tijd betalen van de huur en het onderverhuren van de woning aan derden voor prostitutie. Deze omstandigheden waren voldoende voor het ontbinden van de huurovereenkomst.
Conclusie
Deze zaak onderstreept het belang voor verhuurders om zorgvuldig te handelen bij het buitengerechtelijk ontbinden van een huurovereenkomst. Het is belangrijk om een buitengerechtelijke ontbinding te baseren op de juiste juridische grondslag. Bestuursrechtelijke maatregelen, zoals spoedsluitingen, kunnen niet zomaar als basis dienen hiervoor. Verhuurders dienen altijd zorgvuldig te werk te gaan bij een dergelijke ontbinding. Als buitengerechtelijke ontbinding niet mogelijk is, dan kan een procedure bij de kantonrechter soms nog uitkomst bieden.
De volledige uitspraak van het Gerechtshof Den Haag kan worden geraadpleegd via:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:200
Vragen?
Elk juridisch vraagstuk is uniek. Heeft u behoefte aan advies? Neem gerust contact met ons op!
auteur
Zamina Dadasova
zdadasova@benthemgratama.nl
+31 (0)6 830 255 24