Hoge Raad: Gemeente mag projectontwikkelaar niet dwingen om GIW-model te gebruiken
De gemeente Breda verkoopt en levert in 2004 een projectontwikkelaar meerdere bouwterreinen. In de door de gemeente van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is opgenomen dat de projectontwikkelaar verplicht is om met de kopers van de te bouwen woningen een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten naar het model van de (inmiddels opgeheven) Stichting Garantie Instituut Woningen (GIW) of een gelijkwaardig instituut. De aan de projectontwikkelaar gelieerde aannemer maakt, in afwijking van deze verplichting, bij de doorverkoop aan de individuele kopers geen gebruik van een koop-/aannemingsovereenkomst overeenkomstig het model van de GIW. De woningen worden hierdoor niet onder GIW-garantie gebouwd. De gemeente stelt dat hiermee de projectontwikkelaar de verkoopovereenkomst niet nakomt en vraagt de rechtbank om de projectontwikkelaar te veroordelen tot betaling van de contractueel overeengekomen boete.
Het is binnen de projectontwikkeling algemeen bekend dat veel gemeenten bij de gronduitgifte voor projectmatige woningbouw soortgelijke voorwaarden stellen. Een gemeente probeert daarmee toch zoveel mogelijk invloed op het proces en het uiteindelijke ontwerp te kunnen uitoefenen. Op zichzelf begrijpelijk, maar mag het ook?
In de recente uitspraak van de Hoge Raad van 17 juni 2011 beslist de Hoge Raad dat de gemeente met het stellen van deze voorwaarde in strijd handelt met artikel 122 van de Woningwet. Het opleggen van de verplichting om conform de model koop-/aannemingsovereenkomst van GIW te contracteren is daarmee nietig.
Artikel 122 Woningwet bepaalt dat een gemeente geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kan verrichten ten aanzien van onderwerpen waarin bij of krachtens het Bouwbesluit en in hoofdstuk IV van de Woningwet (handelend over vergunningen) reeds is voorzien. Zoals bekend bevat het Bouwbesluit landelijke voorschriften voor te bouwen woningen over onder meer veiligheid, bruikbaarheid en milieu. Artikel 122 Woningwet moet voorkomen dat gemeenten langs privaatrechtelijke weg hun bevoegdheden uitbreiden door bijvoorbeeld bij grondverkoop bovenop het Bouwbesluit extra bouw- of woontechnische eisen te stellen. Door artikel 122 kunnen gemeenten dus geen gebruik maken van hun monopoliepositie die zij hebben bij bijvoorbeeld de (woningbouw)gronduitgifte of gronduitgifte in erfpacht. Nu de GIW-modelovereenkomst onderwerpen bevat die ook in het Bouwbesluit zijn geregeld, zoals bijvoorbeeld de garantietermijnen en eisen ten aanzien van verwamingsinstallaties, mag de gemeente de projectontwikkelaar niet verplichten overeenkomstig de GIW-regeling te contracteren.
Conclusie
Gemeenten mogen dus geen aanvullende bouw- en woontechnische eisen stellen over onderwerpen die het Bouwbesluit al regelt. Wel kan een gemeente voorwaarden blijven stellen over onderwerpen die het Bouwbesluit niet regelt, zoals aan de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van het project.